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4月樓市政策突變:60次調控措施發布 環比上漲300%

  • 2019-05-06 15:51:56
  • 來源:網絡
  • 編輯:你好衡陽網-讓衡陽人的生活更美好

老钱庄平特1肖 www.lrpri.icu 就在住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示之后,中原地產研究中心統計數據顯示,4月來,各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次,環比上漲300%,調控頻率明顯增長。

在發布調控政策的城市中,包括濟南(樓盤)、鄭州(樓盤)等地城市針對樓市出現的謠言進行辟謠;也有城市針對市場明顯“回溫”跡象發布樓市收緊調控,包括合肥(樓盤)、遵義(樓盤)、深圳(樓盤)、長沙(樓盤)、丹東(樓盤)等多個城市;深圳、南沙、北京等城市針對人才房、共有產權房等政策也再次明確落地細則;此外,公積金收緊政策4月也在多城市發布,包括合肥、佛山(樓盤)、成都、黃山等地,整體來看,公積金政策有收緊趨勢。

在發布調控的城市中,除了長沙,其他城市房價在3月份均出現了異動。這些發布調控的城市的地市、樓市大多都有回暖甚至過熱跡象,如合肥、杭州(樓盤)等地均因土地市場拍賣過熱頻頻登上新聞報道,而被住建部點名的丹東,其也因新建商品住宅銷售價格同比漲幅超過20%,領跑全國引人注目。

一季度樓市回暖

房地產交易市場以及土地市場的回暖令樓市調控再遭考驗。

2019年1-3月,全國房地產開發投資額累計人民幣2.4萬億元,同比增加11.8%。同期,全國房地產開發企業土地單價同比上漲9.3%至每平方米人民幣4695元,新開工面積同比增加11.9%至3.87億平方米。2019年3月,100個大城市的土地出讓成交溢價率已經恢復到9.9%,成為2018年5月以來的歷史新高。4月末,江蘇省蘇州(樓盤)市5天內兩次土拍均有地塊創下樓面價新高。4月29日,蘇州工業園區一地塊成交樓面價約每平方米3.03萬元人民幣,溢價37.7%,創下十年以來蘇州工業園區拍出的單價最高的住宅用地記錄。除蘇州外,武漢(樓盤)、無錫(樓盤)、杭州、南京(樓盤)、合肥等城市的土地市場同樣活躍。

土地市場熱火朝天,3月的樓市春意濃濃。來自國家統計局發布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,3月份共有65個城市房價上漲。而根據中指百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據,2019年4月,全國100個城市新建住宅平均價格為14800元/平方米,環比上漲0.28%,漲幅較上月擴大0.04個百分點。同比來看,全國100個城市新建住宅均價較去年同期上漲4.27%,漲幅較上月收窄0.16個百分點。另外,北京、上海(樓盤)等十大城市新建住宅均價為26843元/平方米,環比上漲0.11%,漲幅較上月收窄0.04個百分點;同比上漲2.27%,漲幅較上月擴大0.02個百分點。

從不同城市區域來看,廣發證券(000776)研究報告指出,4月份,重點城市基本面繼續呈現溫和復蘇,4月前25天,40城新房成交環比上漲8.3%,同比上漲15.1%。分線來看,4大一線城市、13個二線城市、23個三四線城市成交同比分別上漲53.2%、15.1%、1.8%。從全年累計情況來看,截至2019年4月25日,40城新房成交整體同比上漲4.5%,其中一線、二線累計成交同比分別上漲35.0%、5.8%,三四線城市則下降8.3%。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示,從58安居客4月線上的表現來看,一線城市小陽春的熱度還在持續,但廣州(樓盤)地區有一定降溫跡象。一線城市找房熱度4月環比微跌0.5%,分城市來看北上的找房熱度持續上升,雙雙突破2%,廣州呈現一定的下滑,深圳保持相對平穩。預計一線城市的熱度將維持小幅震蕩、微度上揚格局,一二手房整體成交量有望好于去年同期,房價則保持相對穩定。

房住不炒,一城一策

2018年11月之后,全國各地收緊樓市的調控政策在減少,但最近樓市波動頻繁,市場炒作氛圍再啟后,部分城市再次發布調控政策。據中原地產研究中心統計數據,4月來,各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次,而此前的一季度加總的房地產調控政策只有104次,其中3月份僅發布房地產調控政策15次。

在決策層面,4月17日,國新辦舉行2019年一季度國民經濟運行情況發布會,國家統計局國民經濟綜合統計司司長毛盛勇表示,從房地產市場情況來看,市場預期穩定,“房住不炒”市場定位清晰,房子是居住的屬性,要控制投機性、投資性購房需求。

同日,一城一策延伸至土地端。自然資源部發出通知,要求根據商品住房庫存消化周期,制定實施本年度住宅用地分類調控目標。其中,消化周期在36個月以上的,應停止供地;36~18個月的,要適當減少供地;18~12個月的,維持供地持平水平;12~6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加并加快供地。

4月19日,習近平總書記主持召開中共中央政治局會議,要求要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

當晚,住建部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研,按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求,住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

此外,地方層面也加大了房地產市場的監管力度,各地繼續落實樓市分類調控政策,石家莊(樓盤)、西安(樓盤)、合肥收緊住房公積金貸款政策;海南(樓盤)、深圳、哈爾濱(樓盤)、合肥加大對房地產市場的監管力度。4月26日,杭州住保房管局表示將進一步加強房地產中介監管,持續加強房地產中介行業監管力度,大力整治房地產經紀機構不規范行為,促進房地產市場健康發展;4月28日,丹東規定同一樓盤商品住房銷售價格每月環比漲幅不得超過0.6%,限售房屋則由新建商品住房擴大到二手住房,同時還增加了限購的有關規定,以遏制投機炒房、保持市場穩定。

對于目前收緊的樓市政策,張波認為,很明顯,此前樓市熱度快速提升是政策收緊的內因,一季度的“小陽春”行情讓樓市復蘇的節奏快于預期,一線城市二手房保持回暖,二線城市土地市場開始升溫,土地溢價率也有抬升苗頭。而經濟環境向好和人才政策頻出是為政策收緊的外因。一季度全國經濟環境好于預期,GDP同比增長6.4%,工業、消費、投資、進出口增速加快,回暖跡象顯著。同時各地人才政策頻出也在一定程度上對市場起到“催化”作用,拉動房地產需求量提升,并可能成為后期部分城市房價的上漲的推動力。

調控可能再收緊

張波認為,2019年的樓市政策看似松緊變化無常,實則圍繞市場而行,標尺只有一個,即保持樓市穩定。房價變化的幅度、土地的熱度、市場預期都是這把標尺的刻度體現。調控的精準化、調控的因城施策都是當下政策特點的直接體現。

華泰證券在研究報告中指出,2019年,“因城施策”、“一城一策”可能才第一次體現出其真正蘊含的意義,即平穩房地產行業周期、防止大起大落、穩定房價,而非打壓房價。報告指出,對于市場較差的低能級城市進行“托底”,讓人口流動更加符合市場規律,同時對潛在過火的高能級城市進行預期管理,是政府穩定房地產市場的核心思路。

張波認為,4月中央政治局會議再次提及房地產的信號值得關注,顯示出明顯的“警示”作用,不排除后續政策出現微調收緊的可能性。不過,從目前政策收緊力度來看也偏向溫和,各地公積金貸款政策的收緊目的直指“房住不炒”,并防止由此帶來的房價過快上漲。部分城市收緊公積金貸款符合“一城一策,分類調控”的2019年房地產政策的主基調。因此,張波預計2019年市場的松緊“微調節”狀況將持續存在,因城施策的大背景下樓市政策在不同城市的體現方式會更為多樣化,不但松緊方式不同,松緊的力度亦會有所差異。

招商證券研究報告則指出,4月22日,中央財經委員會會議中關于“強化宏觀政策逆周期調節”的表述非常重要,大概率證明政策并未馬上轉向;對房地產而言,政策雖未轉向,但起碼未來1個季度是一個重要觀察期,即政策是否調整決定于2季度的經濟數據和價格數據,尤其是房價,2季度末或是政策是否轉向的時間窗口。

而對于未來市場走向情況,張波稱,從58安居客線上的數據來看,升溫的曲線已趨平緩,4月新房市場找房熱度環比上月微跌0.5%,其中二線城市找房熱度上漲0.2%,三四線城市降溫力度最強。4月購房者信心指數今年以來首次出現下跌,環比下跌幅度為2.4%,約有四成購房者表示沒有固定的買房時間,遇到適合的就出手。和購房者不同,經紀人信心指數則維持小幅上揚,上漲幅度在0.9%,認為政府會出手限制房價上漲的經紀人比例出現上漲。

同策咨詢顧問張宏偉表示,“從整體來講,目前的市場還是在穩定和規范化過程中,這輪調控并不是對市場的打壓,因此基于現在情況,在不發生大規模炒作或反彈的情況下,未來核心一二線城市的市場交易量節奏會趨于平穩,市場交易價格不會發生大幅反彈?!?/span>

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